这天小盈的代理记账公司来了位老熟人谭谭，谭谭是小盈的高中同学，同时也是其代账客户的老顾客。两人简单寒暄过后，谭谭透露她的房地产公司出售商品房取得销售收入7000万元，其中普通标准住宅销售额为4000万元，豪华住宅的销售额为3000万元，总扣除项目金额为4,600万元。其中普通标准住宅的扣除项目金额为3200万元，豪华住宅的扣除项目金额为1400万元。想请小盈帮助做税务策划。

　　【分析】

　　企业可结合实际情况选择合理的核算方式，以达到财税筹划的目的。房地产开发企业如果既建造普通标准住宅，又做其他房地产开发，分开核算和不分开核算税负会有差异的。选择哪种方式核算，取决于两种住宅的销售额和可扣金额。

　　【对比】

　　筹划前，分开核算，应纳土地增值税800万元。

具体计算:

1、销售普通住宅:增值额=4000-3200=800(万元)，增值率=800÷3200x100%=25%，适用30%的税率，应缴土地增值税税额=800x30%=240(万元)。

　　2、销售豪华住宅:增值额=3000-1400=1600(万元),增值率=1600÷1,000x100%=160%。按规定适用40%的累进税率，应缴土地增值税税额=1600x40%-1600x5%=560(万元)。

　　共缴土地增值税:240+560=800(万元)。

　　筹划后，不分开核算，应纳土地增值税720万元。

　　具体计算:增值额=7000-4600=2400(万元)，增值率=2400÷4600x100%=52.17%，适用30%的税率，应缴土地增值税税额=2400x30%=720(万元)。

　　【结果】

　　通过比较可见，分开核算比不分开核算在记账报税时多支出80万元(800-720)税款。主要是因为普通住宅的增值率为25%，超过了20%，无法享受免税优惠。所以，进一步筹划的关键是将普通住宅的增值率控制在20%以内。

　　政策依据

　　《财政部国家税务总局关于土地增值税一些具体问题规定的通知》(财税字(1995)48号)第十三条规定:关于既建普通标准住宅又搞其他类型房地产开发的如何计税的问题，对纳税人既建普通标准住宅又搞其他房地产开发的，应分别核算增值额。不分别核算增值额或不能准确核算增值额的，其建造的普通标准住宅不能适用条例第八条(一)项的免税规定。