小盈代表自家代理记账公司参加商会开设的一个晚宴。席间，大家交谈甚欢，小盈也在交谈中认识了乔总。乔总提到最近公司要出售一栋房子，想咨询一下是否能进行税务筹划。小盈了解到的全部信息如下：

房屋不含增值税售价为1600万元，该房屋进行了简单装修并安装了必备设施。根据相关税法规定，该房地产开发业务允许扣除的费用为600万元，增值额为800万元。该房地产公司应该缴纳土地增值税、增值税、城建税、教育费附加以及企业所得税，小盈表示其中可以使用两次销售筹划方案。

　　【分析】

　　房地产销售所负担的税收主要是土地增值税和增值税，而土地增值税是超率累进税率，即房地产的增值率高，所适用的税率也越高。因此，如果可以分解房地产销售的价格，从而降低房地产的增值率，则房地产销售所承担的土地增值税就可以大大降低。由于很多房地产在出售时已经进行了简单装修，因此，可以在简单装修上做文章，将其作为单独的业务独立核算，这样就可以通过两次销售房地产进行纳税筹划。

　　【对比】

　　筹划前，应纳土地增值税为310万元。

　　具体计算:

　　土地增值率=800÷600=133.3%。

　　应纳土地增值税=800x50%-600x15%=310(万元)。

　　筹划后，将该房屋的出售分为两个合同。第一个合同为房屋出售合同，不包括装修费用，房屋不含增值税出售价格为1200万元，允许扣除的成本为400万元。第二个合同为房屋装修合同，装修费用不含增值税400万元，允许扣除的成本为150万元。应纳土地增值税为155万元。

　　具体计算:

　　土地增值率=600÷400=150%。

　　土地增值税=600x50%-400x15%=240(万元)。

　　【结果】

　　经过财税筹划，在进行记账报税时减轻企业成本负担70万元(310-240)

　　政策依据

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第十条规定:条例第七条所列四级超率累进税率，每级“增值额未超过扣除项目金额”的比例，均包括本比例数。

　　计算土地增值税税额，可按增值额乘以适用的税率减去扣除项目金额乘以速算扣除系数的简便方法计算，具体公式如下

　　(一)增值额未超过扣除项目金额50%土地增值税税额=增值额x30%

　　(二)增值额超过扣除项目金额50%，未超过100%的

　　土地增值税税额=增值额x40%-扣除项目金额x5%(三)增值额超过扣除项目金额100%，未超过200%土地增值税税额=增值额x50%-扣除项目金额x15%(四)增值额超过扣除项目金额200%

　　土地增值税税额=增值额x60%-扣除项目金额x35%公式中的5%、15%、35%为速算扣除系数。