老李是一家房地产公司的老总，也是小盈代理记账公司新接的客户。最近，老李因公司新开发的一个楼盘要缴土地增值税深感烦恼。

　　老李的房地产开发公司于2018年8月成立，2019年3月取得一宗土地使用权，支付土地出让金3600万元。随后，公司开始办理土地使用权过户的手续、搞规划设计、进行“三通一平”等项工作，又办理开工许可证、预售许可证等前期工作，该小区规划为普通标准住宅。直到2020年9月才开始施工建设，在这期间发生费用3000万元，财会部门作为“开办费”处理。工程经过一年的施工，于2021年9月竣工。开发成本6300万元，可售面积28000平方米，以单位均价6800元对外销售，到2021年末，房产全部售出。发生期间费用180万元，借款利息420万元，但不能全部取得银行借款证明，想咨询小盈计算应交土地增值税并出招税务筹划。小盈建议巧妙运用企业筹备期。

　　【分析】

　　根据税法规定，房地产企业开工前的费用可以直接列入前期工程费用，在计算土地增值税时扣除。本例中，3000万元的开办费直接列入前期工程费后，应交土地增值税就会发生较大变化。

　　【对比】

　　筹划前，土地增值税的计算:

　　销售收入总额=6800x28000=19040(万元)。

扣除项目金额=(3600+6300)x130%=12870(万元)。

增值额=19040-12870=6170(万元)。

　　增值率=6170÷12870=47.94。适用税率30%，速算扣除率为0。

　　应交土地增值税=6170x30%-0=1851(万元)。

　　筹划后，土地增值税的计算:

　　销售收入总额=6800x28000=19040(万元)

　　扣除项目金额=(3600+6300+3000)x130%=16770(万元)。

增值额=19040-16770=2370(万元)增值率=2370÷16770=13.54%。

　　增值率小于20%，免征土地增值税。

　　【结果】

　　3000万元的“开办费”直接列入前期工程费后，增加了增值额的扣除项目，直接影响了增值率，在记账报税时为企业减少了1051万元的成本负担。

　　政策依据

　　《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》(财法字(1995)6号)第七条规定:条例第六条所列的计算增值额的扣除项目，具体为:

　　(一)取得土地使用权所支付的金额，是指纳税人为取得土地使用权所支付的地价款和按国家统一法规缴纳的有关费用。

　　(二)开发土地和新建房及配套设施的成本，是指纳税人房地产开发项目实际发生的成本(以下简称房地产开发成本)包括土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、建筑安装工程费、基础设施费、公共配套设施费、开发间接费用。

　　前期工程费，包括规划、设计、项目可行性研究和水文、地质、勘察、测绘、“三通一平”等支出。

建筑安装工程费，是指以出包方式支付给承包单位的建筑安装工程费，以自营方式发生的建筑安装工程费。

　  基础设施费，包括开发小区内道路、供水、供电、供气、排污、排洪、通讯、照明、环卫、绿化等工程发生的支出。

土地征用及拆迁补偿费，包括土地征用费、耕地占用税、劳动力安置费及有关地上、地下附着物拆迁补偿的净支出、安置动迁用房支出等。